注目を集める東京のコンバージョン
東京での大型再開発によるオフィスビルの大量供給によって、
既存ビルに大量の余剰が発生するといった「2003年問題」による
オフィスビルの供給過剰が叫ばれる中、
オフィスを住宅に用途転換するコンバージョンが注目されています。
コンバージョンとは、既存のビルや,貸店舗 東京 商業施設、倉庫などを用途転換し付加価値を付ける手法です。
このコンバージョンは、古い建物を改修しながら利用し続ける欧米では広く普及しており、
米国ニューヨークマンハッタンでは、オフィスを転用した住宅が供給され、
都心定住人口の増大や治安の向上に東京の繋がったケースがあります。
これまで日本ではスクラック&ビルドが主で、中小オフィスビルが老朽化して
競争力が低下した場合に、建替えることが主流でした。
しかし、このコンバージョンは、
建替えに比べて建築コストが安価で、解体費も不要なため、投資額を
抑えることができ、収益改善が困難となった中小オフィスビルで再び
競争力を回復するための有用な手段の一つとして注目されています。
このようにコンバージョンが注目されている背景としては、
①オフィスビルを取り巻く環境の変化
②都心での住宅事情
③受注機会の創出及び拡大を図る建設業界の事情
の3点を挙げられます。
以下に詳しく述べるとすれば
①オフィスビルを取り巻く環境の変化のとしては、
空室率の上昇と賃料の低下が挙げられます。
空室率の上昇の原因としては、
長引く不況により企業は、オフィスの縮小やテナントの統合や撤退を進め
また、大型再開発に端を発したオフィスビルの供給過多が進んでいます。
その結果、03年の東京23区内にあるオフィスビル全体の平均空室率は
6.9%にまで上昇しています。このため、特に中古と化した中小オフィスビルでは
慢性的に空室を抱えているとみられます。
賃料の低下原因としては、
既存の大規模オフィスビルがテナント確保のため賃料を引下げており、
これが中小オフィスビルへも波及し、都心の一部地域ではレントギャップ現象、
すなわちオフィス賃料よりも住宅の賃料が高くなる現象も見られています。
更に、中小オフィスビルのオーナーは、オフィスビルとしての立地や現状の
賃料水準からみて、投下資金を回収出来ない可能性が高く、
建替えに踏み切れないことも挙げられます。
②都心での住宅事情については、
若い世代が都心の利便性を見直し、職住近接を目指す都心回帰の動きが
一層高まりを見せています。更に、かつて郊外にマイホームを建てた中高年層も、
リタイヤの時期を迎え、子供が独立した後は、広さよりも利便性を優先し、
都心に移り住むケースが増加しており、
都心での住宅のニーズが旺盛であることが挙げられます。
③建設業界の事情
新築の建設需要の増加がそれ程見込めない中で、コンバージョン市場は
将来有望とみており、大手ゼネコンを中心に新規に専門部署を立ちあげて、
ビル所有者に転換する提案を行うなど積極的に事業展開を行っています。
こうした事情に加え、行政側でもこのコンバージョンが、
街の空洞化に繋がりかねない「空きビル」対策の有用な手段とみて、
ビルオーナーに対して改良費の一部を助成する施策をとり、
普及を後押しする動きもみられます。
日本における住宅へのコンバージョンの実績はまだまだですが、
あるゼネコンの推計によれば2006 年には市場規模が、
3,000億円程度になっているとると見られています。
反面リスクとしては、
①立地面において住宅として不向きな地域があるなど
全てのオフィスビルが対象となるわけではない。
②現行の建築基準法では、共同住宅はオフィスと異なり特殊建築物に該当することから、
採光基準などオフィスに比べて法的制限が厳しく条件のクリアが難しい。
③1981年の新耐震設計法以前に竣工した建物では、
耐震改修が必要となる場合があり、改修コストが嵩む可能性がある。
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