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トレンド 店舗 コンバージョン
=東京の動向=

東京 貸店舗の活性化と
今トレンドのコンバージョン手法による動向を探る!

  
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注目を集める東京のコンバージョン

東京での大型再開発によるオフィスビルの大量供給によって、
既存ビルに大量の余剰が発生するといった「2003年問題」による
オフィスビルの供給過剰が叫ばれる中、
オフィスを住宅に用途転換するコンバージョンが注目されています。

コンバージョンとは、既存のビルや,貸店舗 東京 商業施設、倉庫などを用途転換し付加価値を付ける手法です。
このコンバージョンは、古い建物を改修しながら利用し続ける欧米では広く普及しており、
米国ニューヨークマンハッタンでは、オフィスを転用した住宅が供給され、
都心定住人口の増大や治安の向上に東京の繋がったケースがあります。
これまで日本ではスクラック&ビルドが主で、中小オフィスビルが老朽化して
競争力が低下した場合に、建替えることが主流でした。

しかし、このコンバージョンは、
建替えに比べて建築コストが安価で、解体費も不要なため、投資額を
抑えることができ、収益改善が困難となった中小オフィスビルで再び
競争力を回復するための有用な手段の一つとして注目されています。

このようにコンバージョンが注目されている背景としては、
@オフィスビルを取り巻く環境の変化
A都心での住宅事情
B受注機会の創出及び拡大を図る建設業界の事情
 の3点を挙げられます。

以下に詳しく述べるとすれば

@オフィスビルを取り巻く環境の変化のとしては、
 空室率の上昇と賃料の低下が挙げられます。
 空室率の上昇の原因としては、
長引く不況により企業は、オフィスの縮小やテナントの統合や撤退を進め
また、大型再開発に端を発したオフィスビルの供給過多が進んでいます。
その結果、03年の東京23区内にあるオフィスビル全体の平均空室率は
6.9%にまで上昇しています。このため、特に中古と化した中小オフィスビルでは
慢性的に空室を抱えているとみられます。

賃料の低下原因としては、
既存の大規模オフィスビルがテナント確保のため賃料を引下げており、
これが中小オフィスビルへも波及し、都心の一部地域ではレントギャップ現象、
すなわちオフィス賃料よりも住宅の賃料が高くなる現象も見られています。
更に、中小オフィスビルのオーナーは、オフィスビルとしての立地や現状の
賃料水準からみて、投下資金を回収出来ない可能性が高く、
建替えに踏み切れないことも挙げられます。

A都心での住宅事情については、
 若い世代が都心の利便性を見直し、職住近接を目指す都心回帰の動きが
一層高まりを見せています。更に、かつて郊外にマイホームを建てた中高年層も、
リタイヤの時期を迎え、子供が独立した後は、広さよりも利便性を優先し、
都心に移り住むケースが増加しており、
都心での住宅のニーズが旺盛であることが挙げられます。

B建設業界の事情
 新築の建設需要の増加がそれ程見込めない中で、コンバージョン市場は
将来有望とみており、大手ゼネコンを中心に新規に専門部署を立ちあげて、
ビル所有者に転換する提案を行うなど積極的に事業展開を行っています。

こうした事情に加え、行政側でもこのコンバージョンが、
街の空洞化に繋がりかねない「空きビル」対策の有用な手段とみて、
ビルオーナーに対して改良費の一部を助成する施策をとり、
普及を後押しする動きもみられます。

日本における住宅へのコンバージョンの実績はまだまだですが、
あるゼネコンの推計によれば2006 年には市場規模が、
3,000億円程度になっているとると見られています。

反面リスクとしては、
@立地面において住宅として不向きな地域があるなど
全てのオフィスビルが対象となるわけではない。
A現行の建築基準法では、共同住宅はオフィスと異なり特殊建築物に該当することから、
採光基準などオフィスに比べて法的制限が厳しく条件のクリアが難しい。
B1981年の新耐震設計法以前に竣工した建物では、
耐震改修が必要となる場合があり、改修コストが嵩む可能性がある。

コンバージョンの先駆者



建築のコンバージョンは、石つくりのヨーロッパでは昔から普通に行われていました。
ヨーロッパの建物の寿命は一般的に、それを利用する人々の暮らしや社会が変わるスパンより長い。
人や社会構造が変われば、当然、建物の使い方を変えて再利用し続けてきました。

パリのオルセー美術館のように、歴史ある駅舎を美術館として再生したり、
ロンドンのテート・モダンのように、火力発電所の建物をやはり美術館に変えたなどは、
わかりやすいコンバージョンの例といえます。
なかにはユニークなものとして、オーストリアのウィーンにあるガスタンクを、
商業施設や住居などに用途変更した例もあります。

欧州ではコンバージョンの手法は広く社会に認知されていることが、
これらの例からもよくわかるでしょう。

戦後の日本では、早期な復興のために工業製品として大量生産された、
木造パネル建築方式であり、寿命が短かったため、
戦後の日本ではコンバージョンの考え方は一般的ではありませんでした。

しかし現在は周知の通り、高耐久性のある、
鉄筋コンクリートを使った建築が一般的になってきたため、
コンバージョンの実施環境は整ってきています。

また、従来のスクラップ&ビルドによる建築がもたらす
環境への高い負荷が大きな問題となってきています。
これを減らす方法としてもコンバージョンの有効性が
指摘されるようになっているのです。

外国のコンバージョンのケース

















貸店舗 東京 コンバージョンの実例

・倉庫から複合商業施設に

・銭湯からカフェバーに

・教会からレストランに

・学校から老人ホームに

・オフィスビルから分譲マンションに

・酒蔵からライブハウスに
 @オフィスビルから高級マンションに  Aオフィスビルから高級マンションに

貸店舗 東京のコンバージョンの今後

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 コンバージョンは、既存建物の有効利用や地域活性への有効な手法の一つと見られ多様なライフスタイルに適合した都心居住の促進に繋がるほか、環境に配慮した循環型社会を実現していく上でも優れた手法である。

 しかし、法律、税制、技術面などで様々な課題や制約があるため、我が国では普及が遅れており、政策的な支援策の必要性が認識され始めており、行政による建築基準法などの規制緩和や補助金対象など、利用に向けた促進策も期待され、今後の動向が注目されます。

 特に東京の中では、老朽化した業務用ビルが密集し、オフィス・商店・住民の退出が相乗的に発生している地区があるが、こうした地区は都心に近く、コンバージョンに適した中小ビルの集積地とも言える。

 健全なコミュニティの維持・再生は、重要な政策課題であり、コンバージョンは処方箋の一つを示しており、一層の促進策が求められている。 今後、コミュニティの再生を目標にコンバージョンを進展させていくためには、資金調達の円滑化策など公的主体の積極的な関与が必要であろうし、住民と公的主体の間に立つNPOの役割も大いに期待される。

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